一波突如其來(lái)的樓市調(diào)控，正使此前熱鬧非凡的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入尷尬。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月30日晚間至10月9日的10天里，全國(guó)共有21個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，政策手段以限購(gòu)、限貸為主。這也是今年以來(lái)，全國(guó)最大規(guī)模的樓市政策收緊熱潮。且分析人士認(rèn)為，這將可能使今后的市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。

　　從土地市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)慶長(zhǎng)假之后，上海、長(zhǎng)沙、成都等地都曾誕生溢價(jià)率超過(guò)150%的高價(jià)地。但根據(jù)同策機(jī)構(gòu)的報(bào)告，在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)博弈期后，土地市場(chǎng)的降溫將不可避免。且按照當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，今年出現(xiàn)的眾多“地王”項(xiàng)目都可能面臨踏空的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不僅如此，從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)的判斷也已發(fā)生變化，這將導(dǎo)致房企的策略出現(xiàn)調(diào)整，“控制節(jié)奏、以?xún)r(jià)換量”可能成為未來(lái)的主要策略。

　　“接盤(pán)俠”懸疑

　　國(guó)慶長(zhǎng)假之后的土地市場(chǎng)，似乎并未受到調(diào)控政策的影響。近日，上海青浦區(qū)一宗商業(yè)地塊以21996元/平方米的單價(jià)拍出，溢價(jià)率達(dá)到263.8%。成都出讓兩宗高溢價(jià)地塊，龍泉驛區(qū)的一宗土地，溢價(jià)率達(dá)到191.7%;溫江區(qū)的一宗土地，則以113.3%的溢價(jià)率競(jìng)出。

　　上述兩個(gè)城市都在國(guó)慶期間出臺(tái)了調(diào)控政策，在未出臺(tái)調(diào)控新政的長(zhǎng)沙，也誕生一宗高溢價(jià)地塊——雨花區(qū)的一宗住宅用地，拍出的單價(jià)為6116元，溢價(jià)率卻達(dá)到221.1%。

　　中原地產(chǎn)將高價(jià)地的誕生機(jī)制稱(chēng)為“慣性”，即雖然調(diào)控政策短期抑制了市場(chǎng)成交恐慌，但房企的資金情況依然寬裕，在并未出臺(tái)限地價(jià)措施的城市，高價(jià)地依然會(huì)在短期內(nèi)頻繁出現(xiàn)。

　　但這種情況能持續(xù)多久尚屬未知。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，該公司在年末和明年的策略確定為“不拿高價(jià)地、放緩擴(kuò)展步伐”——這是其在今年8月對(duì)政策和市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行研判的結(jié)果。

　　該人士認(rèn)為，盡管大部分企業(yè)手中“缺糧”，但在連續(xù)出現(xiàn)的高價(jià)地刺激下，企業(yè)的情緒已開(kāi)始冷靜。加上很多城市出臺(tái)了控制地價(jià)的措施，因此預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的降溫將不可避免。

　　這一觀點(diǎn)得到了很多從業(yè)者的認(rèn)同。但若果真如此，此前因搶得“地王”而風(fēng)光無(wú)限的諸多房企，是不是就成了接盤(pán)者?

　　同策機(jī)構(gòu)的分析指出，按照周期論的研判，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，多面臨未來(lái)12個(gè)月或者更長(zhǎng)時(shí)間的收緊期。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，本輪樓市的觸底期應(yīng)該在2017下半年。

　　但根據(jù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，今年以來(lái)誕生的大批“地王”項(xiàng)目，恰恰將在此時(shí)進(jìn)入銷(xiāo)售階段。房?jī)r(jià)漲幅放緩將是大概率事件，部分區(qū)域甚至可能出現(xiàn)降價(jià)。

　　而按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，對(duì)于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)不漲超過(guò)50%，拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題。未來(lái)三年，如果周?chē)�房�(jī)r(jià)上漲不超過(guò)100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。

　　也即，無(wú)論“接盤(pán)俠”的名聲是否坐實(shí)，“地王”項(xiàng)目將受到此輪調(diào)控的波及，是確定無(wú)疑的。

　　上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，“地王”項(xiàng)目較多、且比較集中的房企，未來(lái)的資金壓力是比較大的。換言之，二季度以來(lái)部分民企紛紛拿的“地王”，基本上都會(huì)面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，此類(lèi)企業(yè)規(guī)模多屬于中等，需要警惕資金鏈方面的壓力。

　　房企策略漸變

　　在全面調(diào)控之下，資金鏈的壓力體現(xiàn)在各個(gè)環(huán)節(jié)。第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人熊志坤表示，本輪調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)在于抑制需求，一旦成交量出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況會(huì)受到明顯影響。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金91573億元。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)合計(jì)占比達(dá)到44.9%，且二者的增速分別達(dá)到29.7%和52.2%。顯然，成交量的變化將是影響房企資金的主要因素。

　　此外，很多城市出臺(tái)的政策中，在金融機(jī)構(gòu)放貸、拿地保證金比例、購(gòu)房杠桿等方面有所收緊，此舉會(huì)對(duì)企業(yè)的資金造成全面影響。

　　事實(shí)上，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的一項(xiàng)重要原因，在于寬松的貨幣環(huán)境。雖然大部分房企錄得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但由于大量融資，房企的總體負(fù)債率并不低。

　　據(jù)同策機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率排行TOP 100企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，超半數(shù)企業(yè)在這一平均值之上。其中，前20房企的總負(fù)債為51181億元，占全部上市房企總負(fù)債金額的6成。恒大以8179億元的總負(fù)債金額排名首位，魯商置業(yè)則以93.7%的負(fù)債率而最高。

　　上述機(jī)構(gòu)指出，根據(jù)企業(yè)融資情況，2017年底到2018年是集中兌付時(shí)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，企業(yè)償付變難，配資購(gòu)房者也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整出現(xiàn)棄房停供的情況。

　　資金層面的壓力正在影響到房企的策略。上海某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，放緩拿地和擴(kuò)張步伐、維持資金安全已成為企業(yè)的共同選擇。該公司則擬嘗試通過(guò)平價(jià)跑量的方式，來(lái)借助當(dāng)前的市場(chǎng)慣性，盡快實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

　　該房企今年曾在“長(zhǎng)三角”地區(qū)獲取數(shù)宗地塊，且價(jià)格不菲。按照公司管理層的觀點(diǎn)，雖然調(diào)控力度較大，“長(zhǎng)三角”仍屬于相對(duì)“安全”的區(qū)域。然而，由于整體市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)為冷淡，項(xiàng)目的去化過(guò)程可能會(huì)受到影響。

　　嚴(yán)躍進(jìn)部分認(rèn)同這一觀點(diǎn)，他指出，限購(gòu)政策具有利空效應(yīng)，因此，為積極蓄客，房企的推盤(pán)節(jié)奏勢(shì)必會(huì)加快。但在營(yíng)銷(xiāo)方面，由于購(gòu)房群體的結(jié)構(gòu)在變化(恐慌和投資需求可能大幅減少，剛需亦受到影響)，對(duì)于部分專(zhuān)注長(zhǎng)三角投資的房企而言，實(shí)際影響是比較大的。因此，項(xiàng)目定價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)策略都需要改變。

　　房企的擔(dān)心還不止于此，上述房企負(fù)責(zé)人還表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“蛋糕”已經(jīng)越做越小，此次樓市調(diào)控，可能會(huì)進(jìn)一步壓縮中小房企的生存空間。具有資金和土地等優(yōu)勢(shì)的大型房企，則具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，此輪調(diào)控將可能使房地產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”更加凸顯。